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税務関連情報 (2005/03/02)

住宅ローンを借換え等した場合の居住用財産特例

 住宅ローンの借換えや繰上返済はよくあることだが、その場合の特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の取扱いはどうなるのか。同特例は、居住用財産の譲渡損失のうち、譲渡資産に係る住宅ローンの残高が譲渡価額を超える場合のその差額を限度に、譲渡損失の損益通算及び繰越控除を認める制度で、2004年度税制改正で創設された。このほど、その取扱いが通達によって公表されている。

 通達によると、譲渡資産に係る当初の借入金を消滅させるために、新たな借入金を有することとなった、つまり借換えをした場合において、その新たな借入金が当初の借入金を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、新たな借入金が法律に定める要件を満たしているときに限り、その新たな借入金は、譲渡資産に係る住宅借入金等に該当することとされている。

 また、譲渡資産に係る住宅借入金等について、特定譲渡に係る契約を締結した日の前日前において繰り上げて返済をしていた場合であっても、その特定譲渡に係る契約を締結した日の前日におけるその住宅借入金等の金額の残高があるときには、その残高に基づいて特定居住用財産の譲渡損失の金額を計算することができるとされている。ただし、その繰上返済によって、その住宅借入金等の償還期間や割賦期間が10年未満となった場合には、同特例の適用はないことに留意が必要だ。

 なお、同特例における「住宅借入金等」とは、住宅の取得に要する資金に充てるため、銀行など金融機関や住宅金融公庫、会社などから借り入れた借入金で、償還期間が10年以上の割賦償還・割賦払いの方法で返済、支払うこととされているものなどをいう。