経 営 関 連 情 報 |
2002年07月12日-001
複合不動産の収益性を重視した鑑定評価へ改正!
国土交通省は7月3日、不動産鑑定評価基準の平成2年以来の改正を決めた。改正の背景には、不動産の証券化など土地・建物一体の複合不動産の収益を重視する取引の増大があり、これに的確に対応する鑑定評価手法の確立が求められていた。改正基準は、年内の周知期間を経て平成15年1月1日から施行される。
改正の要点は、1)収益性を重視した鑑定評価の充実、2)鑑定評価の結果についての説明責任の強化の2点。収益性の重視については、収益還元法の手法に、複合不動産の個別性に着目し、毎期の収益の予測などから、収益還元について、詳細に説明する手法であるDCF法を導入した。これまでは、対象不動産から得られる特定期間の純収益を一定率で割り戻して直接現在価値を求める直接還元法のみだったが、改正後はDCF法との2本立てとなる。
また、収益力をより詳細に把握するための物件調査や市場調査を拡充・改善する。物件調査は、土地についての調査項目が中心だったが、価格形成要因に係る調査事項として、建物や地中の状態についての項目を具体的に明記する。市場分析は、対象不動産がある隣接地域だけでなく、より広域的な市場の特性の分析を重視する。
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