税 務 関 連 情 報

2003年09月26日-002
地価下落による地代の引下げと借地権利金の認定課税

 土地資産デフレは一向に歯止めがかからない。国土交通省が今月公表した基準地価は12年連続、国税庁が8月に公表した路線価も11年連続の下落となった。依然として地価が下げ止まらない中、いわゆる「相当地代」の引下げを検討する動きが相次いでいるが、その場合に気になるのは借地権利金の認定課税である。

 地価が右肩上がりだった時代には地代の据置きが認められていたことから、近年の地価の下落局面において地代を引き下げた場合、借地権利金の認定課税が行われることを懸念する向きもあるようだ。実際、法人税法では、相当の地代の引下げを厳しく制限しており、地代の引下げに「相当の理由」がない場合には、権利金の認定課税が行われる。

 そこで、「相当の理由」とは何なのかが問題となるが、例えば地代を引き下げる代わりに借地権利金を授受することにした場合のほか、地価が下落した場合がこれに該当する。これは、相当の地代の額は地価に応じて定められているため、地価が下落した場合には、実際に授受されている地代の額が、相当の地代の額を超過することになるからだ。

 ただし、この場合であっても、引き下げた後の地代が、「引下げ時点」の相当の地代に該当する必要がある。それを超えて地代の引下げを行った場合には、認定課税が行われることになる。なお、相当の地代とは、その土地の更地価額(権利金を収受しているときは、その金額を控除した金額)に対しておおむね6%程度(年額)とされている。

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